人民網(wǎng)北京11月2日電（孔海麗）相對(duì)往年的樓市旺季“金九銀十”，今年9、10兩月全國主要城市新房成交量下降明顯，一線城市更是創(chuàng)下10年新低。在限購、限貸、限價(jià)、限售等組合調(diào)控政策的影響下，樓市節(jié)奏趨向平穩(wěn)理性。多位業(yè)內(nèi)人士向人民網(wǎng)房產(chǎn)表示，一旦調(diào)控政策效力持續(xù)釋放，傳統(tǒng)意義上的“旺市”或?qū)⒉粡?fù)存在。

一線城市成交量創(chuàng)10年新低

易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市2017年9月與10月新建住宅成交總量為334萬平方米，同比去年的708萬平方米下降52.82%，創(chuàng)2008年以來新低。其中，北京成交75萬平方米，上海成交89萬平方米，廣州成交114萬平方米，深圳成交56萬平方米，分別下滑54.29%、49.14%，61.09%和20%。

一線城市歷年“金九銀十”成交量

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

以北京為例，9月、10月兩個(gè)月份新房成交總量為75萬平方米，在可參考的10年之內(nèi)，相對(duì)于2008年同期的117萬平方米低點(diǎn)也是大幅縮水。不只是9月、10兩個(gè)月份，據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，北京2017年前10月新建住宅簽約20621套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了50%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，過去一年間，北京樓市一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施，政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史記錄。經(jīng)過連續(xù)的樓市調(diào)控，市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)也進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。

而據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，10月上海新建商品住宅成交面積33.5萬平方米，環(huán)比減少36.9%，同比下滑61.4%，創(chuàng)2012年以來月度交易新低。入市方面，上海10月僅有1個(gè)項(xiàng)目入市，入市面積僅7393平方米，也是歷史新低，甚至不及最為清淡的1月、2月份。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，從上海10月推出的項(xiàng)目報(bào)價(jià)來看，幾乎和前一批價(jià)格相仿，可見房企對(duì)后市預(yù)期也有所調(diào)低。近期不斷釋放調(diào)控從緊的信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)交易情緒起到進(jìn)一步降溫作用。臨近年底，房企回款壓力漸增，而前期供應(yīng)不暢也積壓多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)年底或有一輪供應(yīng)小高峰，在供應(yīng)的支持下成交會(huì)有所起色，但絕對(duì)高度有限。

全國樓市9、10月成交量普遍下調(diào)

易居監(jiān)測(cè)的全國50個(gè)熱點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)顯示，2017年50城9月和10月總成交面積為4542萬平方米，與去年的6513萬平方米相比，下降30.3%。

具體城市看，張家口、廊坊和蚌埠9月和10月總成交面積跌幅排在前3位，分別為-85%、-69%和-68%。以張家口和廊坊為代表的環(huán)京板塊因?yàn)槭艿絿?yán)厲的調(diào)控政策，成交量有明顯下降。

易居研究院研究員賴勤表示，自去年“9.30”樓市調(diào)控潮以來各地紛紛出臺(tái)多樣化調(diào)控政策，因城施策有效穩(wěn)定了樓市，引導(dǎo)此前過熱的樓市回歸理性。

來自國信證券經(jīng)濟(jì)研究所的報(bào)告也從宏觀上顯示，2017年以來，一二線城市新房銷量累計(jì)同比增速持續(xù)為負(fù)，三、四線城市新房銷量累計(jì)增速增幅自2017年4月以來持續(xù)收斂，并于9月首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)。

一二線城市新房銷量累計(jì)同比增速走勢(shì)

三四線城市新房銷量累計(jì)同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：Wind，國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理

盧文曦表示，在全國調(diào)控的大潮下，樓市銷售增速從去年9月后一路下降，說明調(diào)控政策的效果是廣泛而有效的。他預(yù)計(jì)，三四線樓市熱點(diǎn)持續(xù)性不足，10月后降溫會(huì)明顯，短期政策維持高壓，雖然不會(huì)出大力度舉動(dòng)，但是高壓還是延續(xù)的，明年樓市會(huì)延續(xù)降溫。當(dāng)然，不排除今年“金九銀十”落空加明年預(yù)期不好，房企加快兌現(xiàn)，年底出現(xiàn)一波供應(yīng)小高峰。

開發(fā)節(jié)奏不再受市場(chǎng)因素主導(dǎo)

“這次調(diào)控是認(rèn)真的、長(zhǎng)期的，客戶和我們都有同樣的認(rèn)知。”一家全國性房企在天津項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人向人民網(wǎng)房產(chǎn)感慨，2017年的“金九銀十”格外平淡，而且預(yù)計(jì)成交情況有繼續(xù)下行的趨勢(shì)。

事實(shí)上，多位房企內(nèi)部人士向人民網(wǎng)房產(chǎn)表示，在樓市調(diào)控政策的持續(xù)釋放下，整體開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)完全不是市場(chǎng)因素在主導(dǎo)了，所以旺季不復(fù)存在實(shí)屬正常。

最近加速布局全國的一家房企在北京項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人分析道，往年“金九銀十”的存在是受綜合因素影響，從開發(fā)商的建設(shè)施工角度來說，導(dǎo)致項(xiàng)目基本只能在下半年入市，9月和10月在施工及取證節(jié)點(diǎn)上來說也比較合適。另外，往年購房人買房容易受從眾心理影響，開發(fā)商怎么造勢(shì)，就是在什么時(shí)候買。

而今年，受調(diào)控影響，市場(chǎng)大環(huán)境雖不看跌，但也不看漲，加上政府管控，買房人越來越理性。他進(jìn)一步詳細(xì)闡述了市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，目前樓市投資需求被擠壓得很明顯，成交周期拉長(zhǎng)，客戶群體更加細(xì)分。

據(jù)上述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，房企普遍降低了費(fèi)效標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)奏卡得沒那么嚴(yán)，“花錢有結(jié)果就行，總比錢花了沒結(jié)果強(qiáng)。”他表示，這也進(jìn)一步催促房企從客戶角度出發(fā)，專注研究產(chǎn)品，以更好地適應(yīng)長(zhǎng)效調(diào)控下的市場(chǎng)。

組合調(diào)控政策推動(dòng)樓市平穩(wěn)理性發(fā)展

在“因城施策、因地制宜”的調(diào)控原則指導(dǎo)下，限購、限貸、限價(jià)、限售、打擊“商改住”、鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展等多種政策被廣泛應(yīng)用到了各地樓市，有效擠出了投機(jī)需求，推動(dòng)樓市平穩(wěn)理性發(fā)展。

據(jù)國信證券經(jīng)濟(jì)研究所不完全統(tǒng)計(jì)，2016年3月至2017年9月30日，共49個(gè)城市出臺(tái)限購限貸政策，后續(xù)有37條補(bǔ)丁政策；35個(gè)城市重申價(jià)格申報(bào)規(guī)定，規(guī)定調(diào)價(jià)周期在60天-180天不等；2017年3月至2017年9月30日，全國共44個(gè)城市出臺(tái)限售政策，限售年限在2-10年不等。

而鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展方面，國務(wù)院2016年出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，2016年下半年至今共有超過20個(gè)省市出臺(tái)實(shí)施方案，刺激需求，擴(kuò)大供給。

十九大報(bào)告再一次強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度，進(jìn)一步保障了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的加快形成。